משכנתא לשיפוץ
משכנתא לשיפוץ
למה כדאי לבחור במשכנתא לשיפוץ? הלוואה לכל מטרה – מדוע לא מתאימה לשיפוץ?
לפני שנדון ביתרונות משכנתא לשיפוץ, חשוב להבין מדוע הלוואה רגילה לכל מטרה אינה פתרון מעשי לרוב פרויקטי השיפוץ. הבנקים דורשים תמיד אסמכתא למטרת ההלוואה, ולכן בפועל אי אפשר להשתמש בהלוואה לכל מטרה לצורך שיפוץ, למעט במקרים של סכומים קטנים. הסכום המדויק שניתן לקבל ללא אסמכתא משתנה בין הבנקים, אך לעולם אינו עולה על 200,000 שקל – ולפעמים אף נמוך מכך משמעותית.
במקרים אלו, כאשר הסכום הנדרש נמוך מהסף שהבנק מאפשר ללא אסמכתא (שמשתנה בין 50,000 ל-200,000 שקל בהתאם לבנק), יש לבחון את הכדאיות בקפידה. לעיתים הלוואה קטנה לכל מטרה עשויה להיות פשוטה ומהירה יותר מאשר תהליך משכנתא לשיפוץ, אך יש לקחת בחשבון את ההבדלים בריבית ובתנאים.
לשיחת ייעוץ ראשונית ללא עלות, מלא את הפרטים כאן:
השוואת כדאיות לסכומים קטנים
יתרונות הלוואה לכל מטרה:
- תהליך אישור מהיר יותר (בדרך כלל תוך מספר ימים).
- פחות בירוקרטיה ותיעוד.
- לעיתים אין צורך בשמאות חדשה של הנכס.
- גמישות רבה יותר בשימוש בכסף.
יתרונות משכנתא לשיפוץ (גם לסכומים קטנים):
יתרון מספר 1: מימון גבוה יותר
אחד היתרונות הבולטים ביותר של משכנתא לשיפוץ הוא שיעור המימון הגבוה. בעוד שבהלוואה רגילה לכל מטרה ניתן לקבל מימון של עד 50% בלבד מערך הנכס הקיים, במשכנתא לשיפוץ ניתן לקבל מימון של עד 75% מערך הנכס.
הבדל זה יכול להיות משמעותי מאוד: לדוגמה, על דירה בשווי 2 מיליון שקל, משכנתא לכל מטרה תאפשר לקבל עד מיליון שקל,( השלמה עד מיליון שקל מעבר למשכנתא הקיימת) בעוד שמשכנתא לשיפוץ תאפשר לקבל עד 1.5 מיליון שקל – הפרש של חצי מיליון שקל שיכול לעשות את ההבדל האם יש היתכנות לשיפוץ הנדרש.
יתרון מספר 2: תנאי משכנתא לדיור
משכנתא לשיפוץ מוגדרת על פי הוראות הרגולציה כמשכנתא לדיור, וזאת בניגוד להלוואה לכל מטרה. המשמעות של זה היא ריביות זולות יותר משמעותית.
נקודה חשובה: וודאו שמקבלים ריבית של משכנתא לדיור!
למרות שמשכנתא לשיפוץ מוגדרת רגולטורית כמשכנתא לדיור, יש בנקים שמנסים לגבות ריביות גבוהות המתקרבות לריביות של הלוואה לכל מטרה. התירוץ לכך הוא שמדובר בהלוואה בשיעבוד נכס וכן הריביות גבוהות יותר.
ההבדל בריבית יכול להיות משמעותי מאוד – הפרש של אפילו 1% בשנה עלול לעלות אלפי שקלים לאורך השנים.
מי יכול להיעזר במשכנתא לשיפוץ?
בעלי נכסים רבים – עדיין זכאים!
אחת השאלות הנפוצות היא האם בעלי נכסים רבים יכולים ליהנות מיתרונות משכנתא לשיפוץ. התשובה היא חיובית! גם מי שבבעלותו נכסים רבים יכול לקבל משכנתא לשיפוץ בתנאים מועדפים של עד 75% מימון על הדירה הראשונה שרכש.
הסיבה לכך היא שהדירה הראשונה אינה נחשבת לדירה להשקעה, גם אם בעליה רכש לאחר מכן דירות נוספות. כלל זה חשוב במיוחד למשקיעים נדל"ן שרוצים לשפץ את דירת המגורים הראשונה שלהם.
הבדלים בין הבנקים: מה חשוב לדעת
אופן חישוב שיעור המימון
לא כל הבנקים עובדים באותו אופן בכל הנוגע לחישוב שיעור המימון. קיימים שני גישות עיקריות:
גישה ראשונה – מימון לפי שווי עתידי: חלק מהבנקים מחשבים את שיעור המימון על בסיס השווי הצפוי של הנכס לאחר השיפוץ. במקרה כזה, אם דירה שווה כיום 2 מיליון שקל צפויה להיות שווה 2.4 מיליון שקל לאחר השיפוץ, הבנק יעניק מימון של עד 75% מ-2.4 מיליון שקל, כלומר 1.8 מיליון שקל.
גישה שנייה – מימון לפי שווי נוכחי: בנקים אחרים מחשבים את שיעור המימון על בסיס השווי הנוכחי של הנכס. באותה דוגמה, המימון יהיה עד 75% מ-2 מיליון שקל, כלומר 1.5 מיליון שקל.
ההבדל בין שתי הגישות יכול להיות משמעותי ומשפיע על כמות הכסף שתוכלו לקבל לשיפוץ.
השפעה על נוהלי אישור פנימיים
ההבדלים בין הבנקים משפיעים גם על התהליכים הפנימיים שלהם. אישור תיק משכנתא לשיפוץ דורש נוהלים שונים מאישור הלוואה רגילה לכל מטרה:
- כי משכנתא לכל מטרה נתפסת כמשכנתא מסוכנת יותר, כי הצורף בסגירת הלוואות, או בגיוס אשראי לצריכה עשוי להעיד על התנהות כלכלית בעייתית.
- בניגוד לזה השקעת כסף בשיפוץ נתפסת כהוצאה נורמטיבית יותר שאינה מעידה על התנהלות כלכלית בעייתית.
- תיעוד מפורט יותר של התכניות והעלויות.
שחרור הכספים: דרכים שונות לבנקים שונים
המודל הקלסי – שחרור בשלבים
רוב הבנקים נוהגים לשחרר את כספי השיפוץ בשלבים, בהתאם להתקדמות העבודות. תהליך זה כולל:
בנקים הדורשים פיקוח צמוד: חלק מהבנקים דורשים ביקור שמאי. השמאי בודק את התקדמות העבודות ומאשר שחרור של תשלום נוסף בהתאם למה שבוצע בפועל.
בנקים המסתפקים בקבלות: בנקים אחרים מסתפקים בהגשת קבלות העבודות שבוצעו, ללא צורך בביקור פיזי באתר.
אפשרות לשחרור חד פעמי
קיימת אפשרות לקבל אישור חריג לשחרור כל סכום השיפוץ במכה אחת, מבלי לחכות להתקדמות העבודות. אישור כזה ניתן בדרך כלל בתנאים הבאים:
- הגשת חוזה שיפוץ חתום עם קבלן התייחסות השמאי לחוזה השיפוצים.
- שיעור מימון לא מקסימלי.
- הגבלה על הסכום הכולל – בדרך כלל עד סכום מסוים שמשתנה בין הבנקים.
יש לזכור שאפשרות זו אינה אוטומטית וכפופה לאישור הבנק בכל מקרה לגופו.
משכנתא לשיפוץ בדרגה שניה - פתרון יצירתי
מתי כדאי לשקול משכנתא בדרגה שניה?
במקרים מסוימים, כאשר הבנק הראשי לא מאשר את כל הסכום הנדרש או כאשר התנאים שהוא מציע אינם אטרקטיביים מספיק, ניתן לשקול לקיחת משכנתא לשיפוץ בדרגה שניה מבנק אחר.
יתרונות של משכנתא בדרגה שניה:
- אפשרות לקבל אישורים שלא היו אפשריים במקרים אחרים.
- כשיש מורכבות אשראית בקבלת האישור בבנק הקיים, ויש כדאיות לשמור את המשכנתא הקיימת.
- גמישות רבה יותר בתנאי השחרור.
- אפשרות למשא ומתן על תנאים טובים יותר.
נקודות לתשומת לב:
- הריבית על משכנתא בדרגה שניה עשויה להיות גבוהה יותר.
- תהליך האישור מורכב יותר.
משכנתא הפוכה לעומת משכנתא לשיפוץ - דילמה של לווים מבוגרים
מתי עולה השאלה?
עבור לווים מבוגרים, במיוחד כאלו שנמצאים בגיל פרישה או קרוב לגיל פרישה, עולה לעיתים דילמה מעניינת: האם לבחור במשכנתא לשיפוץ או במשכנתא הפוכה?
משכנתא הפוכה:
יתרונות:
- אין חובה בהחזר חודשי במהלך החיים ( אם כי יש אפשרות לכך).
- מתאימה למי שיש לו בעיות תזרים או שלא עומד בכללי יחס ההחזר הבנקאי.
חסרונות:
- הריבית גבוהה יותר וככל שהלווה בוחר במסלול בלון מלא היא מצטברת לאורך זמן וצוברת ריבית דריבית ויכולה להגיע לסכומים גבוהים.
- הסכום המקסימלי מוגבל לפי טבלה של חברות הביטוח, למשל לווה בן 60% יכול לקבל 20% בלבד במשכנתא הפוכה, ואילו במשכנתא לשיפוץ הוא יכול להגיע ל75% מימון תיאורטית.
- יש צורך להחתים את היורשים על יידןע ( כלומר שהם מודעים ללקחית המשכנתא) אם כי אפשר להשיג פטורים מהיידוע כפוף לאישור פסיכו גריאטרי.
משכנתא לשיפוץ עבור מבוגרים:
יתרונות:
- ריבית נמוכה יותר בדרך כלל.
- אין צורך ביידוע הבנים.
חסרונות:
- דורשת עמידה בדרישות היחס החזר ובדרישות בנקאיות נוספות.
- אם הלווה לא יעמוד בתשלומים יממשו את הנכס, בניגוד למשכנתא הפוכה
סיכום
משכנתא לשיפוץ מהווה כלי פיננסי אטרקטיבי ומועיל עבור בעלי דירות המעוניינים לשפץ את ביתם. היתרונות הבולטים – מימון גבוה יותר (עד 75%), ריביות נמוכות כמשכנתא לדיור, וגמישות בתנאים – הופכים אותה לפתרון המועדף עבור פרויקטי שיפוץ.
נקודות חשובות לזכור:
- הלוואה לכל מטרה אינה אלטרנטיבה מעשית לשיפוץ בשל דרישת הבנקים לאסמכתא, למעט בסכומים קטנים שמשתנים בין הבנקים (50,000-200,000 שקל).
- עמדו על זכותכם לריבית של משכנתא לדיור! יש בנקים שמנסים לגבות ריביות גבוהות למרות שמדובר רגולטורית במשכנתא לדיור.
- לווים מבוגרים באופן כללי משכנתא לשיפוץ יותר משתלמת ממשכנתא הפוכה, אולם צריכים לשקול גם את האפשרות של משכנתא הפוכה במקרים שיש קושי עם היחס החזר הרגולטורי או קושי אחר באישור, או קושי בתזרים המזומנים בפועל.
כדי לתמרן נכון בין כל הנהלים השונים מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות מקצועי
